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Diamniadio. Dakar bis se construit sur 7 ha

Nouveau pole urbain : A Diamniadio, les logements sortent de terre

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Sur le bas-côté de l’autoroute à péage,  dans la direction de Diamniadio, avant l’embranchement du Centre international de conférences Abdou Diouf, au milieu d’une douzaine de grues, des bâtiments sociaux s’élèvent vers le ciel. Au pied de ces immeubles, des cratères s’ouvrent çà et là une sur superficie de 7 ha. Le pôle urbain de Diamniadio prend forme. Les premiers lots de bâtiments sociaux seront livrés au mois de décembre 2015.

De l’extérieur du chantier, à partir de l’autoroute, on perçoit un concert de vrombissement de bennes et chargeurs, autrement dit de poclins. Lorsqu’on franchit la porte surveillée par deux hommes, on se retrouve dans un vaste parc. A droite, des ouvriers, certains avec des limes et d’autres à l’aide de pinceaux, modèlent des barres de fer. Un groupe les assemble. En face, la centrale de 100m3/h avec ses deux silos prend les allures d’une petite unité industrielle. Elle transvase le ciment dans une des 13 toupies de 13m3 immobilisées entre  la centrale et la pompe. La plateforme bouge alors que l’horloge  vient d’afficher 9 heures.

Le travail de chaîne s’accomplit au milieu du site. Chaque équipe est dans son compartiment. Une rangée d’une vingtaine de containers sert de frontière entre le parc et l’autre partie du chantier. « Dans ces containers, il y a une gamme de matériels de coffrage, de manutention et de construction stockés », dévoile le chef de chantier, Mamadou Bâ. Des pièces de grue jonchent le sol. Cette entreprise sénégalaise a investi plus d’un milliard de FCfa pour acquérir le matériel et les engins de dernière génération pour conduire les travaux en respectant les échéances. Sur le site, près d’une machine de décapage de l’assemblage des ferrailles, quelques ouvriers sont préposés à l’entretien. Des bennes tournent. Derrière la file de containers, dans une profondeur de 3m, le radier général est déjà posé. Un peu en avant, des hommes, enroulent des fils de fer autour de barres de fer de grand diamètre devant servir à prolonger des pieux après le coffrage.

C’est un travail de fond dans cette profondeur de 3m. La composition du sol dans cette partie de Diamniadio est qualifiée de médiocre par les géologues, les techniciens et les pédologues. Il faut des fondations solides. L’entreprise sénégalaise Getran Immo n’a pas lésiné sur les moyens pour surmonter ces difficultés. « Le sol de Diamniadio est médiocre.  Il est composé d’argile et de marne. Ces deux matériaux gonflent en présence de l’eau. Pour qu’il n’y ait pas de désagréments des structures, on est obligé de purger le sol. On creuse jusqu’à plus de 3m, on remblaie avec la latérite, on fait le béton de propreté, puis on remblaie la fondation », explique M. Bâ. Entre les bâtiments et la structure du bâtiment, il y a un vide. C’est un vide sanitaire, pour reprendre l’expression des techniciens en génie civil. Il a pour fonction de protéger le bâtiment contre les fissures entrainées par le gonflement de l’argile.

Sur plusieurs endroits, des cratères sont ouverts. Du sol à la texture compacte est déposé sur les bords des cratères entre 12 grues surplombant le chantier. Et entre ces grues, des bâtiments sociaux s’élèvent sur de gros pieux. Certains sont à deux niveaux, d’autres au 3e étage. Les formes et les contours se précisent. La structure des bâtiments est imposante. « La construction des immeubles de type A est très avancée. Ils seront livrés en décembre 2015, et les R+ 8 en 2016. Des ouvriers posent les bétons de propreté. Là-bas, au bout de cette file, un poclin a sa pelle posée sur les parois d’une fondation. Les couches de sable noirâtre et blanchâtre sont distinctes. D’ici quelques mois, des tonnes de béton se dresseront sur cette vaste superficie. Des bureaux d’études et de contrôle effectuent des descentes régulières. La vérification de la conformité aux normes est une exigence. Tous les jeudis, une réunion est organisée pour consolider les jalons durables des nouvelles cités qui compteront des bâtiments de type A, R+4, avec 3 appartements, de type B, R+4, avec 2 appartements par niveau, de type C, R+4, avec sous-sol, et de type D, R+8, avec sous-sol.

Accélération des travaux  : 1.000 logements seront livrés chaque année

La  forme des villas sociales de la société indienne Seneindia est nette sur le chantier au bas-côté de l’autoroute à péage, en allant vers le site de la deuxième Université de Dakar. Sur ce site, 1.000 logements seront livrés chaque année sur un total de 3.800.

A quelques jets de pierre du chantier de Getran Immo, près d’une partie plus relevée, se trouve celui de la société Seneindia. Il est ceinturé par un mur en béton armé. A l’intérieur, des poclins excavent. Des bennes remplies font des rotations. Les bordures pour les aménagements sont posées. L’aménagement prime sur la construction. Une rupture. Depuis les indépendances, les constructions précèdent les aménagements. Ici, l’architecture des premières villas, par leur simplicité et leur beauté, est à admirer. Une belle harmonie de la future cité laisse préfigurer la répartition spatiale des villas. « Cette partie sera le Singapour de Dakar. Le développement de la capitale se fera dans cette zone », avance le directeur technique de Seneindia, Abhu Odedra.

Les chambres, la cuisine et  le salon de la villa sont spacieux. Les fondations sont élevées. Les rangées de ces habitations sont parallèles. A la deuxième rangée, des ouvriers poursuivent le coffrage. Ils sont répartis sur plusieurs villas. Au total, 3800 logements transformeront ce bas-côté de la route. L’organisation des Asiatiques dans le travail est contagieuse sur ce chantier où l’on dénombre une centaine d’employés. Des techniciens et des ouvriers sénégalais s’adonnent à cœur joie à l’exécution de leurs tâches. De ce chantier plus proche de l’autoroute, se dresseront des immeubles de grand standing qui culmineront à plusieurs étages avec des devantures aux allures d’œuvres artistiques. « Les immeubles de grand standing contribueront à embellir l’autoroute à péage. Nous ne voulons pas seulement construire des villas, nous voulons construire une belle ville. Nous mettrons tout en œuvre pour construire 1.000 logements chaque année », indique le technicien indien. Les contours d’une nouvelle cité en miniature se dessinent. Le promoteur s’est engagé aussi à planter plus de 1.000 arbres.

 

Seydou Sy Sall, délégué général a la Promotion des poles urbains de Diamniadio et du lac Rose  : « Les pôles urbains seront des villes et non des cités dortoirs »
Le délégué général à la Promotion des pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose, Seydou Sy Sall, a affirmé que les promoteurs et les développeurs privés construiront 17.000 logements sur le site de Diamniadio. Il a dressé la liste des mesures visant à faciliter la réalisation de ces pôles urbains. M. Sall  a abordé, au cours de cet entretien, la nouvelle approche dans la politique de construction des logements sociaux. Cette politique de construction met en avant l’aménagement. Il a assuré que ces nouveaux pôles urbains centrés sur la création de richesses et d’emplois réserveront une grande place aux activités économiques et sociales.

Vous êtes le délégué général à la Promotion des pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose. Quelles sont vos missions ?

Je vous remercie de me donner l’occasion d’exposer à vos lecteurs la mission que son Excellence M. Macky Sall, président de la République, a bien voulu me confier en me nommant délégué général à la Promotion des pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose.

Le chef de l’Etat et son gouvernement ont fait le constat que le Sénégal est confronté, depuis plusieurs décennies, à l’engorgement du Plateau de Dakar et à la congestion de la presqu’île qui compromettent les efforts de développement de la zone métropolitaine dakaroise.

Cette situation, à la fois complexe et persistante,  a non seulement un impact négatif sur la qualité de vie des habitants de la capitale, mais constitue également une entrave au développement de l’activité économique. Mais, si la région de Dakar étouffe à cause d’une urbanisation peu bien maîtrisée, l’intérieur du pays, notamment le triangle supérieur nord, au-delà de la diagonale Richard-Toll-Linguère-Tambacounda-Kédougou,  où se trouve une bonne partie des régions de Louga, Matam, Tambacounda, Kédougou et Kolda, accuse un déficit d’urbanisation qui est préjudiciable à son envol économique. C’est la raison pour laquelle il a paru urgent, pour le président de la République, d’initier un vaste programme de création de pôles urbains dans le cadre de sa politique d’aménagement régional et de développement territorial. Cette politique s’appuie sur deux leviers : canaliser l’urbanisation de la région de Dakar par l’aménagement sans délai de Diamniadio et de la zone aux alentours du lac Rose et développer des pôles urbains dans les pôles territoires à l’intérieur du pays.

Il s’agit d’une politique à la fois multisectorielle, donc interministérielle, et multi partenariale.  La  Délégation générale qui est chargée de sa mise en œuvre a pour missions d’assister le chef de l’Etat dans la définition de la politique d’aménagement et de promotion des pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose et de coordonner la mise en œuvre de la politique définie par le président en la matière.

Pouvez-vous revenir, avec plus de détails, sur les missions de la Délégation générale à la Promotion des pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose ?

De manière pratique, la Dgpu est chargée, en relation avec les ministères et structures publiques concernés, d’entreprendre les études d’aménagement, d’urbanisme et d’environnement et les études de faisabilité technique et financière ou juridique, ainsi que les montages financiers ou juridiques. Notre mission va au-delà  des études, car nous faisons réaliser les travaux d’aménagement et d’équipement en infrastructures indispensables au développement des pôles urbains. L’attribution et la commercialisation des terrains titrés, aménagés et équipés, de même que la préservation et la sécurisation physique et juridique des emplacements réservés aux équipements de superstructure publics et aux paysages font  également partie de nos missions. Il s’agit surtout, pour nous, de faciliter la réalisation des projets d’investissement de toutes sortes, dans nombre de secteurs (commercial, industriel, universitaire, administratif), d’initier et de conduire toutes opérations d’aménagement dans les périmètres d’intervention.

Du reste, parce que l’innovation est au cœur de ce vaste programme, il nous est donné la possibilité de proposer toute réforme portant sur la création d’instruments juridiques ou financiers facilitant l’accélération de la réalisation de ces pôles.

La tâche est certes colossale, mais elle est à la portée de la Délégation si elle arrive à s’appuyer durablement sur l’ensemble de ses partenaires, notamment l’administration, les collectivités locales environnantes, le secteur privé, les professionnels du développement territorial et les usagers de ces villes nouvelles.

En fait, l’intercommunalité et la montée en puissance des préoccupations écologiques rendent nécessaire une nouvelle approche de l’aménagement urbain. Il s’agit de réhabiliter le métier d’aménageur dont la mission est de bâtir les villes et les quartiers de demain en harmonie avec l’environnement. Car l’acte d’aménager est préalable à l’acte de construire. Aussi, il faut savoir que dans ce pays, l’acte d’aménager a trop longtemps été confondu avec l’acte de construire. Ce sont deux actions complémentaires et vitales, parce que l’homme a besoin de se loger et d’abriter ses activités économiques et sociales, mais ce sont deux activités différentes. L’acte d’aménager consiste à mettre en forme toutes les conditions nécessaires à la conception et à la réalisation des paysages et formes urbaines qu’elles soient de l’ordre des infrastructures (aménagement des sols, organisation et gestion des paysages créés par l’homme) ou des superstructures (organisations spatiales de tout ce qui est bâti).

L’acte de construire consiste, dans les politiques, réglementaires et techniques établis, à répondre aux besoins de construction exprimés par les citoyens et les acteurs économiques.

 

Quel regard portez-vous sur les premiers projets du pôle urbain de Diamniadio ?
Aujourd’hui, je peux vous affirmer que les travaux de construction des logements ont démarré sur le site. Il suffit de passer par l’autoroute à péage pour s’en rendre compte. Le plan d’aménagement est validé par le président de la République. Il couvre environ une superficie  de 2.000 ha avec un programme prioritaire sur la période 2014-2017 ou germe de ville sur 700 hectares. Pour le volet logement, des  développeurs et des promoteurs privés ont été sélectionnés afin de réaliser 17.000 habitations à Diamniadio dans les trois années à venir.

Est-ce qu’il y a d’autres aspects qui sont pris en compte dans la réalisation de ces pôles urbains ?

Je dois dire qu’en réalité, l’activité a réellement commencé, depuis le mois de mars 2014, par la conception d’abord du plan d’aménagement du pôle urbain de Diamniadio, ensuite par les études de reconnaissance géotechniques des sols et celles sur la voirie et les infrastructures  sur la zone prioritaire de 700 ha qui constitue le germe de ville.

Mais, le démarrage ne concerne pas seulement le volet logement. Puisque la  création des pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose, en parfaite cohérence avec la politique de développement territorial et du Plan Sénégal émergent, est surtout  marquée par le souci de redéploiement des activités dans le triangle territorial Diamniadio-Thiès-Mbour. Des centres d’affaires, des centres commerciaux,  des  hôtels  de grand et moyen standing,  un grand shopping Mall, un parc des services et d’activités pour la petite industrie et les artisans y seront également réalisés par les développeurs et promoteurs privés.

Après notre  nomination, nous avons mis en place une équipe pour la conception d’une ville à bâtir sur le principe de la mixité urbaine, sociale et professionnelle qui articule l’activité et le logement dans une démarche d’intégration à toutes les échelles d’aménagement, depuis l’arrondissement urbain (400 à 500 ha), à l’unité de voisinage ( 9 ha)  en passant par le quartier (30 à 50 ha). Je voudrais mettre l’accent sur quelques projets qui montrent à suffisance que le pôle urbain de Diamniadio, par exemple, est centré sur l’activité créatrice de richesses et d’emplois.

Pour la deuxième Université de Dakar qui sera réalisé à Diamniadio par le ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, les assiettes foncières sont déjà mises à disposition, les études d’aménagement et architecturales, sous l’égide des autorités dudit département, sont terminées et une entreprise sénégalaise a gagné le marché de construction à travers un appel d’offres. Il en est de même pour la Cité du savoir.  Je pourrai évoquer les sphères ministérielles qui vont abriter une douzaine de ministères, le Parc industriel, initié par le département de l’Industrie et des Mines, qui sera érigé en zone franche industrielle,  le Grenier de Diamniadio qui sera implanté dans la zone logistique, de même que le Marché d’intérêt national avec le ministère du Commerce et la Chambre de commerce, d’industrie et de l’artisanat, le Vaccinopole, le train express Dakar-Aibd en passant par Rufisque, Bargny, Diamniadio, Sébikhotane. Ce sont là quelques opérations, et non des moindres, qui montrent que les pôles urbains seront de véritables villes et non des cités dortoirs.

Comment se fera le financement de la promotion des pôles urbains ?
C’est une excellente question, car chaque fois qu’il s’agit de financer un programme d’aménagement urbain, le regard est à priori dirigé vers les investissements publics. Mais s’agissant des pôles urbains qui requièrent de gros investissements, le président de la République a défini une politique de financement de l’aménagement de celui de Diamniadio reposant sur deux axes : l’Etat assure le financement des infrastructures structurantes publiques à l’échelle de la ville, c’est-à-dire le macro-aménagement ; le secteur privé prend en charge le financement des logements et des équipements marchands à travers le concept de « développeur territorial ». Et pour nous, un développeur a trois qualités. Il est à la fois un promoteur immobilier, un investisseur sur une vaste échelle territoriale épousant un quartier et un aménageur prenant en charge les infrastructures desservant ses logements et équipements marchands. Il réalise, sur la base de ses propres financements, les équipements en infrastructures ceinturant le quartier qui lui est attribué et les infrastructures desservant directement les logements et ses équipements marchands. Doté de cette triple qualité, le développeur se présente ainsi en professionnel qui inscrit son action dans une perspective globale et à long terme.
C’est vrai comme vous le dites, notre mission semble un travail d’Hercule. Mais, pour nous, il s’agit d’un challenge à relever grâce au dynamisme reconnu  au secteur privé.

Vous semblez optimiste sur l’engagement des développeurs à mobiliser les financements escomptés…

Je suis persuadé que les développeurs et les promoteurs privés jetteront toutes leurs forces dans la mobilisation des financements, parce que le régime fiscal, financier et notarial qui vient d’être adopté par le président de la République et son gouvernement en faveur du logement social dans les pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose va créer, dans ces deux territoires, un environnement très favorable à l’investissement.

En effet, ce régime repose sur deux piliers : d’une part, la mise à disposition du foncier dans des conditions douces aux développeurs et promoteurs de logements sociaux et d’activités et, d’autre part, l’institution d’un régime fiscal, financier et notarial préférentiel au profit du logement social.

Ce régime fiscal préférentiel se décline comme suit : une exonération de moitié de l’impôt sur les sociétés pendant la durée du programme immobilier social et dont le point de départ serait, pour tout programme de construction et d’aménagement, la date d’obtention, par le développeur ou le promoteur, de toutes les autorisations nécessaires au démarrage des opérations ; une suspension de la taxe sur la valeur ajoutée (Tva) transformée en exonération à la fin de l’exercice, si les états financiers sont tenus correctement et certifiés ; une réduction de moitié des droits d’enregistrement pour les investisseurs-développeurs et des droits de mutation-acquisition à 1 % pendant 5 ans pour les acquéreurs ; une exonération de la taxe sur les affaires financières, les intérêts et commissions sur prêts consentis aux personnes physiques pour la construction et l’acquisition de locaux à usage d’habitation principale, lorsque la valeur hors taxes des constructions ne dépasse pas 20 millions de FCfa.

S’agissant des frais d’actes notariés, la Chambre des notaires vient d’adopter une mesure qui les plafonne à 150.000 FCfa l’une et de 2,5 % de la valeur du logement économique négocié avec l’Ordre des architectes pour le logement social réalisé dans les deux pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose.

Quelles appréciations les partenaires ont-ils de la promotion des pôles urbains ?
La réponse à cette question renvoie à l’accueil et aux conditions de négociation du Plan Sénégal émergent (Pse) puisque les pôles urbains de Diamniadio et du lac Rose en sont des parties intégrantes, et de nombreux projets du Pse y seront réalisés. Dans l’ensemble, le Pse a été très bien accueilli par la communauté financière internationale comme vous le savez, et ce fut un éclatant succès diplomatique et financier pour le Sénégal.

Le soleil – Réalisé par Idrissa SANE et Sarakh DIOP (photos)

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